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かかりつけ大工 住まいの相談所

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(質問受付日: 2021/12/27)

古い平屋の賃貸を直す方法

初めて質問します。
平屋の古い賃貸を幾つか所有しています。
いずれも古く耐震性に不安がある為、住んでいる方が不安に思いはじめました。

耐震診断をしたものの補強をしようと思うと多額の費用が発生してしまいます。
今住んでいる方が退去されるなら解体して建て直すか悩んでいます。

何か方法などはありませんか?教えて下さい。

(質問回答日: 2022/02/01)

平屋の古い賃貸を耐震補強して賃貸として継続する方法

ご質問ありがとうございます。

賃貸の所有者(貸主)にとって耐震性の低い賃貸物件の扱いに悩まれているケースは多い様です。

 

弊社でも耐震診断や耐震補強についてよくご相談頂きます。

賃貸主にとって耐震性が建築基準法の基準以上である賃貸物件を貸す分には地震の時に倒壊したとしても賠償請求に問われる事はありませんが、そうでない場合やそうでない事を知らない事に過失があるのなら問われる可能性があると考えられます。

また、地震の時に倒壊して人が亡くなれば、その後に建て替えたとしても影響が0では無いかもしれません。

 

● 耐震性の有無の判断の基準について

 まず判断の基準の一つとして建築された時期があります。

下記に日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が監修した資料を添付しました。

建築年度での耐震性大規模地震と建築基準法の変遷

昭和56年(1981年6月)から以降から新耐震基準であり、

それ以前を旧耐震基準となっています。

一般的にはこの時期を境に新耐震基準の建物かどうかを判断しており、

新耐震基準以降の建物なら耐震性が有ると考えられています。

 

しかしながら、1995年の阪神淡路大震災の発生で多くの建物が倒壊しました。

その影響から2000年に建築基準法で木造の耐震について法改正がされ、

現行の建築基準は平成12年6月(2000年)から以降の基準が現行基準となっています。

 

以下のリンクに2019年1月に発表された木耐協の調査データを添付します。

木耐協調査データ2019年1月

p2のグラフを見て頂くと旧耐震基準(1981年5月以前)の住宅の97%以上が現行基準に適しておらず、

新耐震基準である1981年6月から2000年5月の住宅でも

『85%を超える』住宅が現行基準の耐震性を満たしていない事が分かります。

0.7未満(倒壊する可能性が高い)に分類される住宅が6割を超えており、

新耐震基準の建物でも注意が必要な事が分かります。

 

● 耐震診断について

市区町村が無料の耐震診断を毎年受け付けています。

ただし、旧耐震基準時期以前の住宅である必要があります。

新耐震基準でも診断を受けたい場合は耐震診断ができる事業者にご相談下さい。

 

例えば)弊社本店がある北名古屋市の場合(北名古屋市 無料耐震診断で検索)

北名古屋市 | 民間木造住宅無料耐震診断について (kitanagoya.lg.jp)

 

● 旧耐震の賃貸住宅を耐震補強して賃貸する為に考える事

費用がかかり過ぎてしまって採算が合わないなら解体して建て替えを検討されているのだと思います。

また、耐震性の低い建物を賃貸として貸すリスクについても悩ましい事だと思います。

弊社でご相談頂いた場合、費用対効果を検討したうえで補強して賃貸として継続するかどうかを考察しています。

耐震補強を行う場合、ほぼ全体の壁を補強して改修する必要が出てきます。

建物の状況によっても費用のかかり方が異なる為、一概に記載する事が難しいですが、

古い賃貸住宅を市区町村の耐震補助金を得て耐震補強をした実績も多くあります。

 

この場合、貸主としては耐震補強でかかった費用を賃料を上げて回収したいと思う事が普通です。

しかしながら、これまで住んできた居住者からすると賃料の増加は生活に直接影響してきます。

ここが問題となってなかなか進まない事も多い様です。

 

単純に耐震性が低い住宅だからを理由に居住者に退去を求めることは難しい事が多く、

リスクを知ってでも住み続けたい居住者もいます。

その場合、耐震補強を進める為に退去費用や新しい賃貸の入居費用を貸主が負担して対応する事も多くあります。

 

貸主として居住者に安全な住まいを提供したいと思う気持ちがある事などしっかりと伝えて頂き、

話し合いをしっかりした上で進める必要があります。

 

● 地方公共団体の耐震補助金を利用する

市区町村で毎年予算組がされる耐震補助金があり、

賃貸住宅でも使用する事ができます。

詳しくは下記のホームページから検索頂くと便利です。

地方公共団体における住宅リフォーム支援制度検索サイト (j-reform.com)

 

多少賃料は上がるが住みたいと思う居住者もいます。

弊社では耐震診断士や建築士も在籍しており、

補助金などを利用して施工費を出来るだけ抑えて継続する方法についてもご相談受け付けております。

ぜひ気軽にご相談下さい。

 


 

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