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2024.01.04
増加するご実家リフォーム(リノベーション)
増加する実家リフォーム リノベーション 性能向上リフォーム

増加する実家リフォーム リノベーション 性能向上リフォーム

 

コロナウィルス感染症が昨年落ち着き、
日常が少しずつ戻りはじめたころから弊社へ問い合わせと相談が増えたのが

 

『ご実家リフォーム』

 

本コラムでは実例を交えてその背景と
お客様のご要望内容を踏まえて
メリット・デメリットについても
まとめていきたいと思います。

 


 

 

ご実家リフォーム リノベーション 増加の背景

 

 

【増加の背景】

・ 資材高騰による新築住宅の価格急騰

・ 土地価格の上昇と利便地の減少

・ 実家の空き家化や将来の実家の空き家化への懸念

 


 

 

● 資材高騰による新築住宅の価格急騰

コロナ禍の中ウクライナ危機が発生したことも相まって建築資材が高騰しました。
その結果、住宅の取得価格は2割から3割上昇することになりました。
住宅の価格が高騰したことにより、担保価値との釣り合いが取れず、住宅ローンの負担増と担保価値の乖離の影響が強くなりました。

また、住宅ローンの金利上昇の不安等も重なり新築住宅の取得に対して悪い影響が重なっています。
弊社でも新築住宅の建築を行っていますが、住宅ローンの支払いを極限まで組む傾向もある為、お客様の事を考慮してご説明をするようにしています。

 


 

 

● 土地価格の上昇と利便地の減少

路線価としては大きな上昇は生じていませんが、土地の販売値については利便地の減少もあってコロナ禍前から上昇し続けていました。
新築の購入を検討される方の多くは希望条件のかなう土地を探されます。
また、その条件の多くは他の土地購入希望者も同じ事が多い事もあって競争になります。
需要が高く供給の少ない土地はやはり高額となってしまっています。

土地の価格が高いこともあって、より担保価値との乖離が進み住宅ローンが難しくなっています。

 


 

 

● 実家の空き家化や将来の実家空き家化への懸念

『実家が空き家になる』または、『将来的に空き家になる可能性が高い。』

そう答える方はとても多く居ます。

先ほどの土地のお話では土地価格が上昇している理由を記載しましたが、
空き家が増える時代には反対に空き地が増えていく事にも繋がります。
その為、土地を焦って見付けるではなく、時間をかけて探すことをお勧めしています。

今焦って土地を郊外で探してもその土地の周りには空き家が増える可能性が高い為です。

同じ様にご実家が空き家になる事を不安に感じている方も多いのです。
「実家が利便性が高い立地にある為継承したい」
または「住み慣れた故郷に住みたい」
と考える方も多くいます。

 


 

 

ご実家メリット デメリット

 

 

 

 

 

【ご実家リフォームのメリットとデメリット】

 

ご実家リフォームについてメリットとデメリットを並べるには、
その建物自体を知ることが必要になります。

また、建物をリフォームする費用ついては誰の建物で誰が負担するのか等複雑であり、
実例を交えてお話しするのが分かりやすいかと思います。

 


 

 

実例① 築40年相続時に空き家となったご実家リフォーム

 

 

《建物の調査結果》

 

・延べ床面積127㎡(約38坪)

・昭和58年築(新耐震以降築)
耐震診断結果は 0.42 と基準を大きく下回っていたが、
補強計画で1.0程度まで引き上げる事が可能なことが分かり、費用負担も小さかった。

・断熱は当時のグラスウール・シングルガラスのアルミサッシの為、断熱気密共に低い状態

・ところどころに雨漏りの跡があるが、修繕済みであり、現状雨漏りは無かった。

・相続前であり、相続に対しての対処から必要だった。

・その他に大きな腐朽やシロアリの被害は無かったが、小屋裏にネズミや蝙蝠といった侵入の形跡があった。
(上記については先代が駆除済み)

 


 

 

《初期対応でのメリットデメリット》

 

・相続が必要であり、その他の相続権利者と協議が必要

当該物件の場合、他の権利者が売却を望み、所有権をまとめるため買取が必要だった。

・耐震診断結果が悪く、強度に不安が残る為費用を少しでもコンパクトにまとめる事が必要だった。

※ 震災などで倒壊するリスクが比較的高い為、地震保険とのバランスを検討し、リスク管理した上で費用を確定

・土地は利便性が高く、住み慣れた土地だが建て替えの費用は難しく、リフォームならリスクバランスで1500万程度と確定

 

・相続の事もあり、相続時の所有権の移転費用なども考慮が必要だった。

・立て直しなら3000万は必要となったが、リノベーションで希望がかない1500万の費用でおさまった。

・住宅ローンも短く組むことができ、老後に残らない設定が可能だった。

・将来の高齢期を踏まえた設計を行い、終の住まいとして40年近くの利用を検討できた。
(長期利用では設備の更新や外壁塗装等の必要性が生じるが、配管等も新設を行い今後のメンテナンス負担を最小化)

 


 

 

《工事内容で見るメリットデメリット》

 

・耐震性について
耐震性の引き上げの為全体的に工事を行う必要性があった。
費用を抑えるため、一部の壁は天井や床を壊さず補強する工法の選択などが必要だった。

・断熱気密について
同様にすべてを行うには費用負担が大きすぎるため、工事個所で出来る中での断熱計画を行った。
1階LDKは全体を断熱気密施工を行い、1階の和室は天井と床を断熱工事
2階は天井裏の断熱を行った。
ユニットバスは高断熱の浴槽を利用し、リビング周りの断熱を良くすることでヒートショックが起きにくい間取り設計を行った。

・窓の断熱工事について
2023年の補助金の枠が大きく、全体の窓の改修に70万円の補助金が得れた。
(設備・断熱等、全体を通して100万円程の補助金を取得)

・費用内でデザインにしっかりとこだわれた。
弊社デザイナーと繰り返し3次元内で調整し、満足いくお住まいへとリノベーションができた。

 


 

 

《工事内容》

 

・ 1階LDK・トイレ・洗面等水回りの総リフォーム
・ 1階を既存DKを間取り変更して1室まとめLDKへ(補強工事込み)
・ 和室畳をフローリングへ(東農ひのきの無垢フローリング)
・ 窓を1階・2階全体的に断熱補強(サッシカバー工法や内窓等)
・ 2階寝室をリフォーム
・ 1階・2階でリフォーム時可能な箇所を断熱化
・ 住まいを全体的に耐震化(1.0へ引き上げ)
・ 外壁塗装

 


 

 

《工事結果》

 

実家リフォーム リノベーション 完成写真

 

 

 


 

 

【ご実家リフォームのまとめ】

 


まずご実家リフォームをスタートするのに一番の問題が誰の所有で誰が支払いを行うのか。

所有権者が建物の改修費用を出さない場合、所有権者への贈与がみなされ高い贈与税を支払うことになりかねません。

また、住宅ローンを組む際に所有権が無いと住宅ローン減税を受けられない等、

通常新築時に建てる時に考える必要がないことを考えなければなりません。

 

問題としては難しいことも多いので弊社の場合は、

弊社の顧問の税理士も交えて問題に対して対処方法を考え、場合によっては税務署へ確認を取っています。

また、所有権の主張には登記が必要となる為、司法書士への相談も必要となります。

 

これらの問題の解決と並行して建物調査(耐震診断・既存建物状況・改修時の法規)を行っていきます。

建物の痛みが激しいなど、高い費用を投資して行うに難しい状況のお住まいもあります。

その場合は修繕が可能なのか、火災保険や地震保険のバランスを考慮して最適なリフォームの選択をする必要があります。

建物(住まい)にはポテンシャル(潜在能力)があります。

そのポテンシャルをどこまで引き上げるか等も併せて設計する事が重要です。

 

調査・設計・工事の総費用と住宅の担保価値や保険のバランスを整えたうえで着手する事をお勧めしています。

 

弊社で実行したご実家リフォーム・リノベーションでは、デザインにこだわり満足していただけたお住まいへと作り直した事例が多くあります。

その後の住宅費用が無理ない設定ができる事例も多く、しっかりとした計画が重要と言えます。

 

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CATEGORY > リフォームコラム
2023.12.16
住宅省エネ2024キャンペーンはじまりました(国の3つの補助事業)の継続が決定
1

住宅省エネ2024キャンペーン

2050年カーボンニュートラルの実現に向け、
家庭部門の省エネを強力に推進するため、
住宅の断熱性の向上や高効率給湯器の導入等の
住宅省エネ化を支援する新たに創設された
令和5年補正予算によって決定された
3省が行う3つの補助事業+2024年は賃貸住宅への事業の総称

 
いずれの予算も昨年度より予算が増額!!
令和6年3月より交付申請開始
令和5年11月2日(閣議決定日)以降の工事が対象!!!

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はいずれの事業にも参入し、
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令和4年度実績も多数あり!!
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2024キャンペーンは以下をご覧ください

住宅省エネ2024キャンペーン」の各事業について
(令和5年補正予算 R5年11月10日発表)

 

①子育てエコホーム支援事業《 2,100億円(国土交通省) 》

☝ こちらから公式ページへアクセスできます。


② 先進的窓リノベ2024事業《  1,350億円(経済産業省・環境省) 》

☝ こちらから公式ページへアクセスできます。


③ 高効率給湯器の設置《 580億円(経済産業省) 》

☝ こちらから公式ページへアクセスできます。

+

 賃貸住宅向けエコジョーズ取り替え《 185億円(経済産業省) 》

☝ こちらから公式ページへアクセスできます。


 

 

[caption id="attachment_10262" align="aligncenter" width="300"]3 子育てエコホーム支援事業概要新築[/caption]

 

[caption id="" align="aligncenter" width="300"]子育てエコホーム支援事業リフォーム 子育てエコホーム支援事業リフォーム[/caption]

 

 

 


 

 

[caption id="" align="aligncenter" width="300"]先進的窓リノベ2024事業 先進的窓リノベ2024事業[/caption]

 

 


 

[caption id="" align="aligncenter" width="300"]省エネリフォーム 高効率給湯器の設置 省エネリフォーム 高効率給湯器の設置[/caption]

 

 

 


 

 

【 交付申請期間 】

2024年3月下旬~予算上限に達するまで
(遅くとも2024年12月31日まで)

※ いずれの事業も、締切は予算上限に応じて公表されます

 


 

令和4年度(住宅省エネ2023キャンペーン実例)

7

 

《 T様邸リノベーション工事 》
ナチュラルテイストのお住まい


1983年築 総工事費約1,500万円
補助金取得額約100万円 
主な工事(耐震補強工事・断熱工事・水回りすべて・リビング他3部屋リノベーション)

[gallery ids="10285,10286,10281,10282,10283,10284" link="file"]

 

《 N様邸リノベーション工事 》
ホテルライクのお住まい


2005年築 総工事費約1,100万円
補助金取得額約40万円 
主な工事(断熱窓改修・キッチン・洗面脱衣・間取り変更2世帯改修・リノベーション)

[gallery ids="10287,10288,10289" link="file"]

 

 


   

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学歴・経験・資格等は無くても始められます。

弊社が設計するデザイナー住宅(新築・リノベーション)にも関わる事ができます。

女性大工も活躍しており、パートタイムも応相談です。

 

モノ作りが好きな方・家造りやDIYが好きな方
手に職が付けれるお仕事を一緒にしませんか?
皆様のご応募お待ちしております。

 
 
   

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かかりつけ大工のコーナー『住まいの相談所Q&A』は
2021年12月放送分をもって終了いたしました。

「住まいの相談所HP」は残しながら
皆様の住まいの質問・ご相談を受け付けております。

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2023.06.07
土地購入時に気を付けたい事【地盤増幅率】
地盤増幅率

我々プロがお客様に土地購入をお勧めする条件の一つとして、
『災害に遭いにくい土地』をお勧めしますが、
災害に強い土地の情報として
【ハザードマップ】だけでなく、
【地盤増幅率】を調べます。


本コラムでは地盤増幅率について記載したいと思います。

 


 

◎ページ内リンク◎


【地盤増幅率とは?】

【地盤増幅率の調べ方】

【濃尾平野で考える地盤増幅率】

【実は危ない濃尾平野】

 


 

 

【地盤増幅率とは?】

熊本地震以降注目されるようになりました。

その理由がこの地盤増幅率によって被害に大きな差が目立ったことにあります。

 

地盤増幅率は簡単に言うと地震を受けた際のその土地の揺れやすさを表した指標です。

一つの板の上にこんにゃくとプリンを並べてのせ、

その板をゆさゆさと揺らすとプリンの方が大きく揺れる事が想像できると思います。


地盤増幅率が1の土地と地盤増幅率が2の土地を同じ条件で揺らすと2の土地は2倍揺れる事になります。

 


 

【地盤増幅率の調べ方】

日本全国の地盤増幅率を色分けしたものを簡単に調べる事ができます。



3
◎ 防災科研のJ-SHIS地震ハザードステーション(閲覧情報先)


防災科研J-SHIS地震ハザードステーションはこちら


こちらのホームページから【J-SHISスタート】をタップ頂き、
J-SHISマップへアクセスし、
左上の場所を検索欄に調べたい住所を入力して検索してください。
詳しい情報を閲覧する事ができます。

 


 

 

【濃尾平野で考える地盤増幅率】

 

例えば、弊社が所在する愛知県北名古屋市がある
濃尾平野一帯が以下の画像になります。

7

◎防災科研JーSHIS地震ハザードステーション抜粋

 

濃尾平野はとても柔らかい軟弱地盤の上に大都市が存在しています。

最近弊社にお問い合わせ頂くお客様で多いのが、

先般の能登半島の地震での被害が軽かったことから、

『そんなに気にしなくても良いのでは?』っと
楽観視する意見を述べられる方が多くいます。

 

ニュースなどで届く情報としてはあまり被害ない様に感じられるのかもしれませんが、

多くの方々が被災され今も苦しんでおられる事をお話しますが、

もし同じ規模の地震がこの濃尾平野で発生すればあの程度の被害では済まない事をお話します。

 

◎以下の画像は能登半島の地盤増幅率の色分け図です。
全体的に地盤増幅率は1前後の土地が多く、
更には地震が多い事から地元の方々の防災意識が高く、
被害が小さく感じられるのは地元住民の方々の防災意識の賜物と言えます。

6

◎防災科研JーSHIS地震ハザードステーション抜粋

 

濃尾平野の多くは地盤増幅率2以上であり、
能登半島の多くは地盤増幅率1前後の土地に当たります。
つまりは能登半島の地震と同等の地震が発生すれば、
2倍以上の揺れとなり、その受ける力は数倍にも及びます。

更にもしマグニチュードがもっと大きな地震だったら、
マグニチュードは1異なると1000倍エネルギーが変わります。

そう考えると濃尾平野が安心と考える事は大きな誤りと言えます。
濃尾平野の中にも地盤増幅率が低い土地もあります。

このJ-SHIS地震ハザードステーションを土地選びに活かされてはどうでしょうか?

 


 

【実は危ない濃尾平野】

J-SHISステーションでは既知の活断層や
地震の発生確率などを調べる事ができます。

濃尾平野で活断層を調べると濃尾平野が活断層に囲われている事が分かります。
多くの活断層は2000年に一度程度大地震を起こしていると考えられており、
活断層によっては数万人規模の死者が想定されている活断層も有ります。

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◎防災科研JーSHIS地震ハザードステーション抜粋


 

 

【土地探しから注文住宅建築・メンテナンスまで】

かかりつけ大工友建では各種専門家によって
各種ご相談を承っております。

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気軽にご相談下さい。

 


 

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【 北名古屋市ふるさと納税返礼品に採用決定!! 】

【 ネット販売店 mokumeku 開店!! 】

【木のワークショップ】のアイテムが北名古屋市のふるさと納税返礼品に採用されました。

それに伴い、かかりつけ大工友建の【木のワークショップ】のアイテムを販売する

ネット販売店舗『 mokumeku 』を開店する事になりました。


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mokumeku 楽天市場店[トップページ]


《mokumekuYahoo!店》

mokumeku Yahoo!店 [トップページ]

今後【楽天市場】【Yahooショッピング】でも
ワークショップ商品や木のおもちゃ等を販売していく予定です。

 

大工の手で完成させた完成品も販売しております。

  


  

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事業拡大と大工工事受注増に伴って従業員を募集しております。

詳しくは本社にお問い合わせ下さい。

学歴・経験・資格等は無くても始められます。

弊社が設計するデザイナー住宅(新築・リノベーション)にも関わる事ができます。

女性大工も活躍しており、パートタイムも応相談です。

 

モノ作りが好きな方・家造りやDIYが好きな方
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皆様のご応募お待ちしております。

 
 
   

 

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東海ラジオで放送中の『タクマ・神野のどーゆーふー』内にて

かかりつけ大工のコーナー『住まいの相談所Q&A』は2021年12月放送分をもって終了いたしました。

今後も「住まいの相談所HP」は残しながら皆様の住まいの質問・ご相談を受け付けております。

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